Durch den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung erspart man sich gegenüber dem Neubau so einiges: Die Qualität der Bausubstanz kann direkt und vollständig beurteilt werden – ebenso wie das Wohngefühl in jedem einzelnen Zimmer. Außerdem kann man über eine Bestandsimmobilie direkt nach dem Kauf verfügen. Die Suche nach einem Grundstück und die damit verbundenen Kosten für die Erschließung entfallen überdies.
Trotzdem birgt auch der Erwerb einer Bestandsimmobilie einige Tücken. Der folgende Überblick soll Ihnen dabei helfen, den Immobilienkauf richtig anzugehen und sich den individuell richtigen Wohnraum zu wählen.
Der Immobilienmarkt ist ein schwieriges Terrain. Besonders die Ballungszentren und umliegenden ‚Speckgürtel‘ sind so beliebt, dass oft entweder kaum noch geeignete Objekte verfügbar sind – oder jedenfalls nicht mehr zu einem attraktiven Preis. Das gilt für rentable Anlageobjekte genauso wie für potenzielle Eigenheime. Wer dennoch fündig werden will, sollte darum alle Möglichkeiten zur Recherche nutzen. Darum hier eine kleine Übersicht:
Suchte früher alle Welt in Zeitungen und Zeitschriften nach Häusern und Wohnungen, spielt dieser Kanal heute höchstens noch eine Nebenrolle. Zwar spricht aus Käufersicht nichts dagegen, sich hier regelmäßig umzuschauen. Seien Sie sich aber bewusst, dass die angebotenen Bestandsimmobilien wahrscheinlich nur einen sehr kleinen Teil des Angebots in einem bestimmten Gebiet abbilden – und oft schon anderweitig verkauft werden, bevor das entsprechende Printmedium überhaupt erscheint.
Nach Ihrer Immobilienrecherche werden Sie natürlich nicht einfach die nächstbeste Bestandsimmobilie kaufen. Selbst wenn die Lage, Größe und der Preis Ihren Vorstellungen entsprechen, sollte das Objekt unbedingt noch gründlich begutachtet werden. Nur so wird man sich verlässlich über den tatsächlichen Wert, den Zustand der Bausubstanz und den eventuellen Renovierungsbedarf klar.
Kommt eine Immobilie für den Kauf infrage, sollte man sich zunächst möglichst sorgfältig darüber informieren. Am wichtigsten sind dabei Angaben zur Grundstücksgröße, zur Wohn- und Nutzfläche sowie der Aufteilung des Wohnraums. Außerdem zu klären: Liegen Grundbuchauszüge und ein Energieausweis vor? Und gefällt Ihnen nicht nur das Haus selbst, sondern auch die Lage und die Wohnumgebung? Ist der Standort ausreichend an das Fernstraßennetz, den öffentlichen Nahverkehr und die allgemeine Versorgungsinfrastruktur (Arztpraxen, Geschäfte) angebunden?
Normalerweise muss eine Immobilie mehrmals besichtigt werden, damit man genau beurteilen kann, ob sie den persönlichen Wünschen gerecht wird. Schaut man sich ein Haus oder eine Wohnung zum ersten Mal an, geht es zunächst darum, zu entscheiden, ob Ihnen das Haus ganz allgemein gefällt. Können Sie sich vorstellen, in diesem Haus langfristig zu leben? Sagen Ihnen der Baustil und die Aufteilung zu? Bietet die Immobilie genügend Platz für alle Mitglieder Ihrer Familie? All das ist wichtig, um zu entscheiden, ob Sie sich in der Immobilie überhaupt wohlfühlen. Ist das nicht der Fall, seien Sie ehrlich zu sich selbst und machen Sie keine Kompromisse, nur weil Sie so schnell wie möglich Immobilienbesitzer werden möchten. Entspricht das Haus oder die Wohnung schon auf den ersten Blick nicht Ihren Vorstellungen, müssen Sie keine Zeit auf weitere Termine verwenden. Sie können das Gebäude dann bedenkenlos von Ihrer Auswahlliste streichen.
Und auch, wenn Sie ein Haus als Geldanlage erwerben möchten, sollten Sie sich schon vorab Gedanken darüber machen, ob künftige Mieter diese Immobilie wohnlich finden werden und darum auch bereit sind, eine angemessene Miete zu zahlen. Anschließend sollte der Zustand des Gebäudes näher in den Blick genommen werden. Das kann auch zu einem späteren Zeitpunkt geschehen. Kennen Sie sich selbst nicht gut genug in der Thematik aus, ist es ratsam, mit einem Architekten oder Bauingenieur zu sprechen. Sie haben umfassende Erfahrung in allen Fragen des Zustands und der Beurteilung von Immobilien. Wenn sich herausstellt, dass das Haus nach dem Kauf nicht direkt bezogen werden kann, sondern zuerst renoviert werden muss, kann Ihnen ein Experte auch dabei helfen, die Dauer und Kosten solcher Maßnahmen einzuschätzen. Verlassen Sie sich dagegen allein auf Ihren persönlichen Eindruck, sind Sie am Ende möglicherweise mit unvorhergesehenen Kosten konfrontiert.
Erstellen Sie vor dem Besichtigungstermin am besten eine genaue Checkliste mit allen Fragen, die Sie zu dieser Immobilie haben und allen Bereichen in und um das Haus, die genauer angeschaut werden sollten. Dazu gehören insbesondere Dinge wie Haustechnik, Elektrik, sanitäre Anlagen und Stellen, die anfällig für Feuchtigkeit und damit Schimmelbildung sind.
Haben Sie sich einen persönlichen Eindruck verschafft und kennen den Zustand der Immobilie genau, kann der Kauf stattfinden. Dazu muss ein ordentlicher und offiziell gültiger Kaufvertrag abgeschlossen werden, einschließlich der Beurkundung durch einen Notar. In den meisten Fällen kümmert sich der Käufer um die Beauftragung des Notars, da er auch die Kosten dafür trägt. Allerdings wird ein Notar den Kaufvertrag lediglich ausarbeiten und in eine rechtsgültige Form bringen. Eine juristische Beratung von Käufer oder Verkäufer durch den Notar ist gesetzlich ausgeschlossen.
Es ist nicht ungewöhnlich, dass Käufer und Verkäufer unterschiedliche Vorstellungen davon haben, welcher Kaufpreis angemessen ist. Die Spanne, innerhalb derer sich ein realistischer Kaufpreis bewegt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Kaufpreise unterscheiden sich sehr stark von Region zu Region – und entsprechend viel oder wenig Spielraum besteht auch für die Aushandlung des finalen Kaufpreises. Sehr oft steht von vornherein fest, dass der ursprünglich vom Verkäufer geforderte Preis nicht weiter abgesenkt werden kann. In vielen Fällen ist sogar nur ein Mindestpreis angegeben. Falls mehrere Interessenten eine bestimmte Immobilie erwerben möchten, kann sich dieser Preis durchaus noch erhöhen. Falls Sie allerdings in einer Region mit schwachem Immobilienmarkt kaufen, kann manchmal durchaus noch nach unten verhandelt werden. In diesem Fall ist es durchaus nicht unwichtig, welches Verhältnis Käufer und Verkäufer zueinander haben bzw. wie sympathisch man sich gegenseitig ist. Gerade wenn der aktuelle Besitzer eine Immobilie anbietet, in der er oder sie selbst für lange Zeit gelebt hat, ist es ihm oder ihr meist sehr wichtig, Haus oder Wohnung in gute Hände zu geben. Darum sollten Sie auf jeden Fall versuchen, beim persönlichen Termin einen guten Eindruck zu machen.
Die meisten Menschen kaufen nur einmal eine Immobilie und wollen für den Rest Ihres Lebens darin wohnen. Schon allein deswegen ist es wichtig, den Kaufvertrag über den Erwerb des künftigen Eigenheims sorgfältig ausarbeiten zu lassen. In aller Regel werden Kaufverträge für Bestandsimmobilien nach bestimmten, gängigen Standards formuliert, die zwar keine unangemessen nachteiligen Klauseln enthalten, aber in juristischer Fachsprache formuliert sind. Unter Umständen verstehen Sie daher möglicherweise nicht jede einzelne Passage des Vertrages. Daher ist es grundsätzlich ratsam, den Vertrag vor Unterzeichnung noch einmal durch einen Experten überprüfen zu lassen.
Die Kosten, die bei Erwerb einer Immobilie anfallen, beschränken sich nicht auf den reinen Kaufpreis. Zusätzlich gibt es die sogenannten Kaufnebenkosten. Sie stehen allerdings in einem direkten Verhältnis zum Kaufpreis. Üblicherweise bestimmt man die Kaufnebenkosten über einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises. Das gilt zum Beispiel für das Honorar des Notars und die Eintragung ins Grundbuch. Auch die Grunderwerbssteuer zählt zu den Nebenkosten. Sie unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Als grober Richtwert lässt sich eine Höhe der Kaufnebenkosten von etwa 10% der Kaufsumme veranschlagen. Wird Ihnen die Immobilie durch einen Makler vermittelt, kommt die Courtage, also die Provision für die Dienstleistungen des Maklers, zu den Nebenkosten hinzu. Auch sie orientiert sich prozentual an der Höhe des Kaufpreises.
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