Kaum jemand ist in der Lage, eine Immobilie vollständig aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Allerdings ist der Markt für Kredite und Darlehen ohne professionelle Branchenkenntnisse fast unüberschaubar. Als Starthilfe in dieses komplexe Feld haben wir die wichtigsten Informationen rund um die Baufinanzierung verständlich für Sie aufbereitet. Hier erfahren Sie unter anderem, welche Arten von Darlehen es gibt. Wir erläutern Ihnen näher, was genau man unter ‚Eigenkapital‘ versteht und was unter dem Begriff ‚Finanzierungskosten‘ sich im Einzelnen verbirgt. Außerdem besonders wichtig: Die Fördermöglichkeiten, die Sie für eine Baufinanzierung in Anspruch nehmen können. Letztlich erlaubt Ihnen nur eine vollständige Übersicht, den individuell besten Ansatz für Ihre Baufinanzierung zu wählen.
Das Annuitätendarlehen ist heutzutage die meistgenutzte Darlehensvariante. Der Darlehensnehmer zahlt dabei die zu tilgende Summe in Raten zurück. Die Rückzahlungsbeträge sind in der Regel entweder monatlich oder quartalsweise fällig. Der angewendete Zinssatz und der prozentuale Anteil der einzelnen Tilgungen werden im Vorhinein vertraglich festgelegt. Die Zinsbelastung nimmt mit fortschreitender Tilgung ab, weil sich der zurückzuzahlende Restbetrag über die Laufzeit des Darlehensvertrages stetig verringert. Demgegenüber steigt im gleichen Umfang der Tilgungsanteil, wodurch die Höhe der einzelnen Rückzahlungen über die gesamte Laufzeit des Darlehens gleich bleibt. Mit anderen Worten ist ein Annuitätendarlehen für Kreditnehmer im Ergebnis sehr unkompliziert und die Kostenstruktur ist dabei leicht überschaubar.
Das Annuitätendarlehen ist heutzutage die meistgenutzte Darlehensvariante. Der Darlehensnehmer zahlt dabei die zu tilgende Summe in Raten zurück. Die Rückzahlungsbeträge sind in der Regel entweder monatlich oder quartalsweise fällig. Der angewendete Zinssatz und der prozentuale Anteil der einzelnen Tilgungen werden im Vorhinein vertraglich festgelegt. Die Zinsbelastung nimmt dabei mit fortschreitender Tilgung ab, weil sich der zurückzuzahlende Restbetrag über die Laufzeit des Darlehensvertrages stetig verringert. Demgegenüber steigt im gleichen Umfang der Tilgungsanteil, die Höhe der einzelnen Rückzahlungen über die gesamte Laufzeit des Darlehens bleibt gleich.
Das endfällige Darlehen funktioniert, wie es heißt: Die Darlehenssumme wird am Ende der vertraglichen Laufzeit in voller Höhe zurückgezahlt. Dagegen fallen über den Vertragszeitraum selbst nur die vorab festgesetzten, gleichbleibenden Zinszahlungen an. Diese Darlehensvariante wird gern genutzt, wenn zugleich Sparformen oder Anlagen mit endfälliger Auszahlung bestehen. Hat man zum Beispiel einen Bausparvertrag abgeschlossen, kann das Darlehen zum festgelegten Zeitpunkt mit dem Auszahlungsbetrag ganz oder teilweise getilgt werden.
Diese Darlehensform wird für die Immobilienfinanzierung nur in wenigen Fällen genutzt, soll hier dennoch kurz Erwähnung finden. Beim Tilgungsdarlehen ist der Umfang der Tilgung vorab festgelegt. Die Kreditsumme verringert sich mit jeder einzelnen Rückzahlung, ebenso wie die Zinsrate. Die monatlich oder quartalsweise zu entrichtenden Raten reduzieren sich also über die Darlehenslaufzeit kontinuierlich.
Unter ‚Eigenkapital‘ versteht man Geldmittel in Eigenbesitz, die man unmittelbar zur Baufinanzierung aufbringen kann. Wie die weitere Baufinanzierung genau ausgestaltet werden sollte, hängt vor allem davon ab, wie hoch der Anteil an den Finanzierungskosten ist, der als Eigenkapital verfügbar ist. Ein Eigenkapitalanteil von mindestens 10% wird für eine solide Immobilienfinanzierung allgemein empfohlen. Üblicherweise genügt dieser Anteil zumindest zur Abdeckung der Kaufnebenkosten. Darunter versteht man die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch, die zu zahlende Grunderwerbssteuer und das Honorar des Notars.
Der Kostenanteil der Baufinanzierung, der nicht aus Eigenkapital bestritten werden soll, muss als Darlehen von einer Bank aufgenommen werden. Je höher der Eigenkapitalanteil ist, den Sie aufbringen können, umso günstiger werden die Darlehenskonditionen ausfallen, die Sie von einer Bank bekommen. Zum einen sinkt dadurch natürlich der Gesamtbetrag an Fremdkapital, der getilgt werden muss. Zum anderen hängen auch der Darlehenszins und die monatliche Tilgungsrate vom Eigenkapitalanteil ab. Denn mit zunehmendem Eigenanteil sinkt für die Bank das Risiko der Darlehensvergabe – was es ihr ermöglicht, Ihnen ein Darlehen zu attraktiveren Konditionen zu gewähren.
Die Finanzierungskosten für ein Darlehen unterteilt man in Bereitstellungszinsen und Vermittlungsgebühr. Diese beiden Kategorien umfassen die Kosten, die man noch vor Beginn der Tilgung aufbringen muss. Sie sind somit gewissermaßen der erste Schritt auf dem Weg der Immobilienfinanzierung.
Bereitstellungszinsen entstehen, wenn nur ein Teil der Gesamtsumme unmittelbar in Anspruch genommen wird. So ist es zum Beispiel nicht ungewöhnlich, dass der Kredit in einzelnen Tranchen zu verschiedenen späteren Zeitpunkten ausgezahlt wird. Diese Zinsen sollen also den Aufwand der Bank für die Bereitstellung des gesamten Darlehens abdecken. Der Zinssatz dafür liegt üblicherweise um 0,25%, immer gemessen am nicht in Anspruch genommenen Teil des Darlehens. Finanzieren Sie Ihre Immobilie mithilfe der BaufiBurr, fallen für Sie normalerweise keine Bereitstellungszinsen an. In der Regel können wir einen ausreichend langen Zeitraum mit der Bank aushandeln, in dem das Darlehen ohne weitere Finanzierungskosten bereitgestellt wird.
BaufiBurr berechnet ihren Kunden keine Vermittlungsgebühr. Stattdessen erhalten wir die Vermittlungsgebühr von der Bank, mit der die Immobilienfinanzierung vereinbart wurde. Auf diese Weise werden wir für unsere Vermittlungsleistung vergütet. Dazu kommt es selbstredend nur beim verbindlichen Abschluss eines Darlehensvertrags. Die Bank wiederum legt die Vermittlungsgebühr auf den Zinssatz um. Eine Darlehensvermittlung durch BaufiBurr lohnt sich für unsere Kunden vor allem deswegen, weil wir bessere Zinskonditionen mit der Bank in nahezu jedem Fall aushandeln können, als es unseren Kunden allein möglich wäre. Nicht umsonst vertrauen Kunden schon seit Jahrzehnten der professionellen Darlehensvermittlung durch BaufiBurr. Profitieren auch Sie davon!
Die öffentliche Hand und manchmal sogar Kirchen bieten diverse Fördermöglichkeiten für den Bau oder Kauf einer Immobilien an. Auf diese Weise sollen der private Vermögensaufbau und die Existenzsicherung von Familien unterstützt werden.
Die Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) nehmen zahlreiche Immobilienbesitzer oder solche, die es werden möchten in Anspruch. Den Kauf, den Bau oder die Sanierung selbstgenutzter Immobilien unterstützt die KfW mit zinsgünstigen Darlehen oder Zuschüssen. Zur Förderung des Klimaschutzes sind die Konditionen und Vergabebedingungen seit einiger Zeit an die Einhaltung von Energieeffizienz-Standards geknüpft. Dabei gilt: Je höher die Energieeffizienz des neuen oder sanierten Gebäudes, umso attraktiver die Zinsen. Gegebenenfalls kann die Tilgung anfänglich sogar für einen festgelegten Zeitraum ausgesetzt werden. Das erleichtert die Finanzierung gerade in der Anfangszeit erheblich.
Die Banken der Bundesländer fördern die Immobilienfinanzierung ebenfalls durch Zuschüsse oder Darlehen zu günstigen Konditionen. Dazu müssen, je nach Bundesland, unterschiedliche Voraussetzungen erfüllt sein. Auch die Kommunen fördern oftmals den Immobilienerwerb; etwa um den Zuzug auswärtiger Familien zu unterstützen. Dabei kann sich die Förderleistung einerseits auf die eigentlichen Baumaßnahmen oder den Kauf beziehen, wie etwa bei der Vergabe von Baugeld. Außerdem bieten manche Kommunen auch indirekte Anreize für einen Zuzug. Dazu gehören zum Beispiel ermäßigte Gebühren für die Kinderbetreuung oder auch ein Willkommensgeld.
Das sogenannte Erbbaurecht ermöglicht es, ein zur Bebauung vorgesehenes Grundstück nicht käuflich erwerben zu müssen, sondern stattdessen zu pachten. Üblicherweise wird dazu ein Pachtvertrag über 99 Jahre, mit der Option auf anschließende Verlängerung, abgeschlossen. Anstatt eine hohe Kaufsumme aufzubringen, wird für die Vertragslaufzeit eine im Voraus vereinbarte Pacht bezahlt. Dadurch fällt das Grundstück aus der Immobilienfinanzierung heraus. So sinkt einerseits die Darlehenssumme und die Zinsbelastung kann entsprechend geringer gehalten werden. Für Grundstücke, die für die Anwendung von Erbbaurecht infrage kommen, sind häufig Kirchen die Erbbaurechtsgeber. Aber auch manche Gemeinden stellen Baugrund nach diesem Prinzip bereit.
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