Der Bau einer Immobilie will von der ersten Planung an gut durchdacht sein. Viele Entscheidungen müssen getroffen werden, um bedarfsgerecht, zu vertretbaren Kosten und nach Ihren individuellen Wünschen bauen zu können. Schließlich wollen Sie schon vor dem ersten Spatenstich volles Vertrauen in die gründliche Vorbereitung und den Erfolg des Bauprojekts haben. Im Folgenden finden Sie unsere Antworten auf die grundlegendsten Fragen, die man sich vor dem Hausbau stellen sollte. Sich über diese Themen rechtzeitig klargeworden zu sein, spart auf lange Sicht viel Geld, Zeit und Nerven.
Ob es besser ist, eine Immobilie bauen zu lassen oder doch lieber zu kaufen, ist eine sehr individuelle Entscheidung. Die richtige Antwort auf diese Frage hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören zweifellos Ihre persönlichen Ansprüche. Wie stellen Sie sich Ihr Haus oder Ihre künftige Wohnung genau vor? Wie groß soll die Immobilie sein und wie soll sie künftig genutzt werden? Gibt es auf dem Immobilienmarkt überhaupt ein Objekt, das Ihren Vorstellungen entspricht? Welche Finanzierungsmöglichkeiten bieten sich an?
Ein Neubau wird vor allem deswegen häufig bevorzugt, weil man dann ein Gebäude ganz nach den eigenen Ideen und Wünschen errichten lassen kann. Sofern die Baukosten individuell tragbar sind und die Finanzierung gesichert ist, sind Sie in Ihrem Gestaltungswillen kaum eingeschränkt. Wenn man die Wahl zwischen mehreren Bauplätzen hat, erweitert sich der Spielraum zusätzlich. Die individuelle Freiheit ist also beim Neubau in jedem Fall am größten!
Wenn Sie sich zum Neubau entschlossen haben, gibt es verschiedene Herangehensweisen. Ähnlich wie bei der Gestaltung des Eigenheims muss auch die Entscheidung für die Art der Ausführung individuell getroffen werden.
Für viele künftige Immobilienbesitzer ist es am sinnvollsten, selbst zu bauen. Falls Sie schon ein geeignetes Grundstück haben oder der Bauplatz reserviert ist, bietet sich diese Möglichkeit an. Das gilt insbesondere, wenn ein signifikanter Anteil der Baumaßnahmen in Eigenleistung stattfindet.
Trotzdem werden natürlich auch Leistungen von anderen erbracht, die Sie als Bauherr beauftragen müssen. Der erste Schritt besteht dabei in der Suche nach einem geeigneten Architekturbüro. Haben Sie einen passenden Architekten gefunden und beauftragt, wird dieser einen Bauplan für Sie erarbeiten. Im Anschluss daran benötigen Sie ein Bauunternehmen für die Ausführung aller Arbeiten, die Sie nicht selbst übernehmen können oder möchten. Holen Sie sich dazu mehrere Angebote ein und vergleichen Sie gründlich! Auch wenn Sie sicher sind, kompetente Partner an Ihrer Seite zu haben, empfiehlt sich auf jeden Fall, die einzelnen Gewerke auf der Baustelle engmaschig zu kontrollieren. Außerdem müssen Ihre Eigenleistungen beim Selbstbau mit den beauftragten Firmen koordiniert werden.
Die Vorteile bei dieser Variante des Immobilienbaus liegen in der Kostenersparnis und der vollen eigenen Kontrolle über sämtliche Abläufe im Planungs- und Bauprozess. Andererseits ist hier das Gelingen des gesamten Projekts von Ihren eigenen Kenntnissen und Fähigkeiten in Sachen Neubau abhängig. Daher sollte man sich auf jeden Fall rechtzeitig überlegen, ob man das Risiko und die Verantwortung, die mit der Rolle als Bauherr einhergeht, auch tatsächlich auf sich nehmen möchte. Zwar kann man baubegleitend immer auch einen Bauingenieur oder Architekten heranziehen. Aber für Mängel bei der Ausführung der Eigenleistungen sind Sie als Ausführender grundsätzlich selbst verantwortlich. Und im Fall einer unklaren Verantwortlichkeit für Fehler bei der Ausführung könnte die betreffende Firma eine etwaige Gewährleistungspflicht von sich weisen.
Die unkomplizierteste Form, einen Neubau ausführen zu lassen, besteht in der Beauftragung eines Bauträgers. Dieser nimmt Ihnen bis zur Übergabe Ihres Hauses alle wichtigen Aufgaben ab: Für den Erwerb des Grundstücks, die komplette Planung und die fachgerechte Erledigung der Bauarbeiten übernimmt der Bauträger die Verantwortung und das vollständige Risiko. Für dieses „Gesamtpaket“ wird üblicherweise ein Festpreis gezahlt, unabhängig von eventuellen Gewährleistungsansprüchen oder Mängelbehebungen. Tendenziell treten solche Fälle bei Beauftragung eines Bauträgers sogar seltener auf – zumindest, wenn man sich für eine Standardimmobilie entscheidet. Trotzdem kann, gegen einen entsprechend höheren Preis, die Immobilie meistens noch ein wenig an persönliche Wünsche angepasst werden.
Risikoloses Bauen bis zur Abnahme Ihres Hauses und große finanzielle Sicherheit sind die offensichtlichen Vorteile dieses Modells. Dazu ist Ihrerseits erforderlich, lediglich den Vertrag genau auf die Kostenstruktur und die beschriebenen Leistungen zu prüfen bzw. prüfen zu lassen. Andererseits sind Sie in Ihrem Gestaltungsspielraum durchaus eingeschränkt, wenn Sie einen Bauträger beauftragen, weil Ihnen diese Variante nicht viel Raum für Sonderwünsche lässt.
Mit einem Generalunternehmer zu bauen, bringt verschiedene Vorteile mit sich: Einerseits können Sie Ihre Immobilie ganz nach Belieben planen; trotzdem liegen die Verantwortung bei der Ausführung und das vollständige Risiko beim Generalunternehmer. Er überwacht die die gesamte Bauphase und koordiniert die beauftragten Unternehmen.
Diese Art des Hausbaus verbindet also die Vorzüge des Selbstbaus und der Beauftragung eines Bauträgers miteinander. Andererseits liegen die Gesamtkosten hier höher als im Fall der beiden erstgenannten Varianten. Und auch hier gilt, wie in jedem Fall: Lassen Sie sich unbedingt genügend Zeit und vergleichen Sie gründlich mehrere Angebote, bevor Sie sich für einen Generalunternehmer entscheiden!
Die Finanzierungskosten für ein Darlehen unterteilt man in Bereitstellungszinsen und Vermittlungsgebühr. Diese beiden Kategorien umfassen die Kosten, die man noch vor Beginn der Tilgung aufbringen muss. Sie sind somit gewissermaßen der erste Schritt auf dem Weg der Immobilienfinanzierung.
Ein Haus selbst zu bauen und zumindest einen großen Teil der Arbeiten selber ausgeführt zu haben, spart viel Geld und ist eine sehr befriedigende Erfahrung. Trotzdem ist es durchaus nicht ohne Risiken, sich für Eigenleistungen zu entscheiden. Dass es anstrengend ist, selbst Hand anzulegen, versteht sich. Außerdem verlängert sich dadurch die Bauzeit – meistens erheblich. Und wenn man mitten in der Ausführung plötzlich feststellt, dass doch unvorhergesehene Schwierigkeiten auftreten, kommt man nicht nur durch die körperliche Mühe ins Schwitzen.
Darum sollten Sie sich auf jeden Fall nur nach einer aufrichtigen Selbsteinschätzung für Eigenleistungen entscheiden. Machen Sie sich klar, was Ihre Fähigkeiten wirklich hergeben und in welchem Bereich Sie um professionelle Unterstützung nicht herumkommen. Schließlich können Sie für Mängel kein Bauunternehmen haftbar machen, wenn niemand außer Ihnen selbst beteiligt war.
Doch selbst wenn alles reibungslos vonstattengeht, werden Sie wahrscheinlich wesentlich mehr Zeit für bestimmte Arbeiten benötigen als eine Firma. Das liegt nicht nur daran, dass Sie in Bereichen, in denen Sie keine Berufserfahrung haben, über weniger Routine verfügen. Termine, private Verpflichtungen und vor allem auch die eigene Berufstätigkeit lassen ein Engagement auf der eigenen Baustelle häufig nur am Wochenende zu – oder an den Urlaubstagen, die man dann dafür opfert. Lässt man zu viel Zeit verstreichen, kommt man außerdem leicht in die unangenehme Lage, bereits beauftragte Firmen für andere Arbeiten nicht zum vereinbarten Zeitpunkt heranziehen zu können. Ein Zeitverzug bei nur einem kleinen Teil der Baumaßnahmen nimmt also durch einen Dominoeffekt schnell ungeahnte Ausmaße an.
Gegen Probleme bei Eigenleistungen sichern Sie sich am verlässlichsten durch die Beauftragung von Unternehmen der entsprechenden Gewerke ab. Die Arbeiten werden fachkundig und nach professionellen Standards ausgeführt und Sie selbst müssen sich nur zur gelegentlichen Kontrolle auf der Baustelle aufhalten. Das gilt zumindest, wenn die Aufträge an wirklich zuverlässige Unternehmen vergeben wurden. Und genau das macht den Selbstbau auch bei geringem Anteil von Eigenleistungen knifflig: Denn die Kompetenz und Reputation von Bauunternehmen und Handwerksbetrieben richtig einzuschätzen, ist gar nicht so leicht. Nehmen Sie sich also für die Anfrage nach und die Bewertung von Angeboten hinreichend Zeit!
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